【房地产市场】房地产调控政策或再调整

    房地产调控政策或再调整

据中国证券报报道，近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。

“国五条”落地50天难撼房价

“新国五条”地方细则落地50天，北京依旧是唯一一个严格执行二手住宅转让缴纳20%个税的城市，但以京沪广深为首的一线城市在限价的力度上都有所收紧，北京传出预售证需主管副市长签字的消息，广州也是严控住宅报价。虽然从表面看，政策逐步趋严，但房价环比攀涨的势头并未得到改变。

随着各地“国五条”细则渐入满一个月，全国房价涨势有所趋缓，但4月份全国70个大中城市中房价上涨的城市仍比较多，房价上涨预期尚未根本解除。不过，一线城市的环比涨幅均有所缩窄，北京、上海、广州、深圳环比涨幅分别比3月份回落0.9、1.2、0.4和1.0个百分点，调控效果有所显现。

此前“国五条”中有关严格执行二手房交易按转让所得征收20%个税的规定，一度刺激大量需求入市，随着各地细则落地实施，二手房市场趋于平静，成交量明显回落。以20%交易税执行最为彻底的北京为例，来自链家地产监测数据显示，5月以来二手房连续十多天成交低于300套，创下2009年以来的新低。分析人士认为，政策出台后，市场成交量出现大幅波动，不少城市住房供应量减少，房价上涨压力犹存，恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。

土地升温明显 频拍高价

五月中下旬开始，土地市场再度转暖，供求量方面表现火爆，房企拿地依旧积极，佳兆业、绿地、雅居乐均已连续两周出手拿地。业内人士表示，房企销售较好，资金充裕，因此在优质地块入市时出现“抢地”情况。

事实上，尽管政策条款严厉，但不少地方变相涨价等行为层出不穷，一定程度上削弱了政策效果。近期，北京等地频繁拍出高价地，也凸显出房企对后市的看涨心态。与2012年初各地土地市场遇冷，招拍挂频繁流标相反，2013年的土地市场可谓是炙手可热，尤其一线城市，溢价超100%已不少见，这也促使多个地区土地出让金大幅增加。

截至5月22日，北京2013年土地出让金已达617.89亿元，比2012年上半年135.65亿元上涨3.5倍，接近2012年全年土地出让金647.92亿元，报告预测，北京2013年全年土地出让金有望重回千亿以上。

值得注意的是，土地出让金激增不仅出现在北京。据记者不完全统计，截至5月22日，2013年上海土地出让金432 .34亿元，达2012年全年875 .78亿元的49%。值得注意的是，2012年上海前5个月，土地出让金仅为85.12亿元，甚至不足2013年单月数据。

房产税试点扩容提上日程

继2011年房产税开始在上海、重庆先行先试后，有报道称今年有望新增数个城市进行房产税试点。新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。

其中，杭州是传闻最多的城市。杭州流传的房产税试点方案内容是，5月1日起，杭州作为第二批房产税试点城市，开始征收房产税。具体细则将参考上海模式：人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。但传闻并没有演绎成现实，杭州版房产税试点方案推后暂缓。但即使如此，不少专家表示，房产税试点城市今年扩围是必然趋势。

分析人士认为，在房地产调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计，应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出。由于第二批试点城市数量有限，对市场影响可能不大。

房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。

高房价影响城镇化进程

中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞曾表示，不管政府对于房地产市场调控政策的预期是否会调低，市场对于调控已经变得不那么敏感，政府调控政策的效率下降。

目前，国际普遍认同房价和人均可支配收入的比值，维持在1到6之间属于正常水平。考虑中国迅速增长的人均收入，国内通常将标准适当放宽到1:8。尽管如此，许多城市的房价相对居民的收入来说还是过高。倪鹏飞认为，城市房地产、包括城乡房地产的过度发展，阻碍了许多人个人的可持续发展，也影响新型城镇化建设。

在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。

房地产调控将建立长效机制

过去十年，房地产业快速发展，但也遭遇“十年九调控”。可以说，部分行政化调控手段违背了市场规律、干扰了市场预期，效果与调控初衷适得其反。

房地产业是影响宏观经济稳定的重要因素，与多个行业景气高度相关，直接或间接影响30%以上的gdp总量。房地产行业相关的土地及税费收入是地方财政收入的重要来源，也是金融扩张的重要依托。房地产调控可谓“牵一发动全身”。在此背景下，房地产调控务必稳、慎，必须回归市场化轨道。

　　有迹象表明，房地产调控思路在发生变化——市场与政府正逐渐就房地产调控“去行政化”达成共识。未来调控有望弱化短期化做法，突出系统化长效机制。而作为建设长效机制的有力手段之一，房产税或成调控“去行政化”风向标。

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